負けが決まっているマイホーム購入

人口減少が始まっている日本においてマイホームを購入する行為は、レバレッジをかけて値下がりが確定しており損切りもできない銘柄を一点買いする狂気沙汰と記述しました。
マイホームは、日本では最悪の投資

しかも、購入した後、固定資産税と修繕費を無駄に浪費し子孫を苦しめる「負動産」になりかねないマイホームは現状~20年後の日本では投資としては最悪です。

しかも仮に家族が長く住み続けるとしても、リスクの種は尽きません。
とりわけ日本は地震が多く、2018年は北海道で大規模な地震が発生し、北海道全域で電気の供給が止まるという事態になりました。
直近では2016年は熊本で大規模な地震が起きています。

災害時の国の支援や保険

こういった災害の場合、持ち家が災害にあった場合を想定すると、
自宅が全損し、それを再建した場合は「基礎支援金100万円」+「加算支援金200万円」を受け取ることができます。

しかしどう考えても300万円では再建の足しにはなるかもしれませんが、完全にリカバリーできるわけではありません。

そのため民間の保険を検討しましょうとあるが、実際には火災保険額の約50%が最大値で、しかも購入した家の金額が2,000万円だから1,000万円出るわけではなく、その時の評価額に応じた金額にとどまります。

保険金額は思ったほどではない

家などの固定資産は築年数に応じて減価していきます。価値は最終的には立地にもよるものの20年経過すれば、木造は×0.26、非木造は×0.54がマックスですので、木造で2,000万円程度で購入した住宅では20年経過すれば、520万円程度の価値と見積もられます。

新築でも一度住めば2割価値が減少し、20年も経過すれば価値なしと判定される恐れもあります。

もし仮に支払能力限界ギリギリで住宅を買っているのであれば全く足りず、再建は不可能ということになります。

最悪、賃貸物件を借りて住み、家賃を払いながらすでに失われた自宅のローンを払うことにもなりかねない。

これが賃貸住宅であれば、家財は損害をこうむるかもしれないが、実際に住む場所自体は、引っ越し代はかかるが、また変更することが可能です。

先のことがわからないのに30年のローンを組むのはやはりおかしいのではないか

日本ではどこで地震が起きるのか正直わかりません。これに加えて近年は大規模な豪雨や台風も来襲するようになり、災害に遭いにくい地域というのは殆ど無い。

いつ災害にあって家や家財が損害に遭うかどうかわからないのに、30年ものローンを組むのはリスクに大して脆弱すぎるのではないでしょうか。

また保険をかけているから大丈夫という人も実際に支払わる金額が、結局固定資産の半分にも満たない程度だったとすれば、愕然とするでしょう。

実際に保険というものもイスラム教では賭け事と一緒と見られています。要するに宝くじのようなものだと考えられており、保険会社は金を集めて、運良く(運悪く)災害にあった人にわずかながらお金を支払うわけですが、その確率は微々たるものなので、トータルでは保険会社は儲かります。儲からなければ保険を事業としてやっているわけがありません。運良く(運悪く)災害にあった人に支払う保険金が宝くじで当たったのと一緒の理屈であるため、イスラム教では保険は認められていません。

いつくるかわからない災害(当選)のために宝くじを買っているようなものなので、倹約という観念からは遠い考え方で、はっきり言えば無駄遣いです。

持ち家はリスクをかなり犯した買い物で、災害に遭えばそこで終わりです。リカバリーするはずの保険も払う金額に対して、期待できるものが少ないのです。

もっともローンに保険にと支払っていればキリがないので、どうみてもお得感はない。

では賃貸で住むとしてどういった地域を選べばよいのでしょうか。

ここで政令指定都市における人口の増減を比較してみる

政令指定都市における人口増減(2015→2017年)ランキングでは増加ランキング上位3位は以下の通り(単位 人)。

1位)福岡市 +28,508
2位)川崎市 +28,477
3位)さいたま市 +22,103

反対に減少ランキングワースト3位は以下の通り(単位 人)。

1位)北九州市 -10,640
2位)新潟市  - 6,005
3位)静岡市  - 5,902

ここで気づくのは福岡市が最大の増加でだが、反対に近接する(車でも1時間程度)北九州市は最大の流出となっている点です。

単純に北九州市から福岡市に転出した例は間違いなく相当数あるでしょう。仕事の拠点がおそらく福岡に移っていった流れで通勤に1時間かかるのであれば移住しようというパターンはかなりの数があったと想定できます。

賃貸の場合は、上記のパターンでは北九州市から福岡市に移り住むことが容易です。
ついでながらその中間点に位置する久山町、新宮町、福津市では人口増減率(前年比)がそれぞれ2.71%(8位)、2.60%(9位)、2.38%(12位)と増えており、都心でなく周辺衛星都市部に住居を構えたと見ることが可能です。

とりわけ福津では2012年のイオンモールの開業以来、周辺部は猛烈な開発が進んでおり、戸建て住宅、集合住宅も次々に建築がされている。ここだけ見ると人口減少社会というのが信じられない。

強力な人口増加の弊害

確かに周辺の施設も目新しく住みやすようにも感じるが強力な人口増加は弊害もある。
①恐らく引っ越した年齢層は、若い層であることは間違いないが、子供を預ける保育園が確保できていない。そうなると弊害として共働きを想定して住宅を購入している場合、片方が働けなくなり目算が狂ってしまう。
②人口急増の地域によっては24時間365日受診できる「小児救急センター」がない場合があり、緊急の対応が遅れる場合がある。
③公共の設備の中で特に道路の整備が追いつかず、渋滞が恒常的に発生する場合がある。

このように人口急増地帯では上記の3点の問題点がすぐにでも浮上してきそうです。
似たような問題として話題なのは人口増加の2位に位置している川崎市の武蔵小杉なども同様の弊害がネットでも話題となっている。

しかも人口が増え住む場所が増える場合、何もなかったところに住宅地が造営されているため、人口増加に不可欠な保育園、小学校、道路などの整備費用や災害時の対応やゴミ収集を行うエリア拡大などのサービス拡充、そのサービスの維持といった費用が拡大し永続的にかかることになる。

行政によっては元々小規模で対応できる財源や人材に乏しく、①②の項目で挙げた内容が整備しきれない場合も十分ありえる。

また人口が増えすぎて土地の価格や家賃などが不相応に高くなり住むためのコストが高くついてしまうリスクも発生する。

住みたいところと住みやすいところは違う。

確かにこれらの新興住宅地をもつ地域は「住みたい町ランキング」で上位に位置し、街の見た目も住みやすそうに感じるかもしれない。

しかしなんでも度が過ぎれば弊害が生じるもので誰もが住みたいと思う自治体のキャパシティを超えてしまうと、必要なはずの行政サービスがまったく追いつかず逆に不便になってしまうなどの落とし穴が発生する。

では反対に人口が流出している北九州市はどのような状態なのだろうか。
実は「2018年度 住みたい田舎ベストランキング」では北九州市は1位となっており、おどろくべきことに人口動態と相関性がない。

もともと北九州市は製鉄業の街で戦後の高度経済成長期に人口が爆発的に増えたものの、そういった産業が廃れて行くに連れて人口減少に悩まされ、現在もそれが続いている。

そのため他の自治体よりも、公共交通機関の整備度合いや、行政サービスの充実度は高く、また人を呼び込むため十分手厚い子育て支援策により、子育て世帯を呼び込もうとしている。

例えば
①連年4月の待機児童ゼロ。
②主要都市での物価、土地が最安、賃貸料も政令指定都市で4番目に安い。
③24時間365日受診できる「小児救急センター」が市内に4ヶ所ある。
④元々九州一の都市であったため行政施設が充実し、公共交通機関も整備されている。
※新幹線が小倉~博多間で18分程度で行き来できる。

このように見ていくと、人が住みたくないと思っている都市が実は住みやすくなるかもしれない。

持ち家は資産を減らす負債

冒頭のテーマに戻ると、賃貸で住むところを考える時、勤務地によるがコストが安く、子育ても行政の支援が手厚い場所に住み、蓄財に励み、子供が成長していったら、より便利な都心にコンパクトな物件を賃貸して住み替えることで無意味な出費を減らせそうです。

そうすると冒頭にあった、自身の子供が住みもしない、しかも売れもしない負動産(住居)に固定資産税を支払い、修繕までしなければならない状況に追い込まれずに済みます。しかも蓄財に励んだので逆に現金という資産も残せ余生が過ごしやすくなるのではないでしょうか。

少子高齢化社会が進行する日本では持ち家は資産にはならない。
もし資産として不動産を利用したい場合は、利回りが期待できる物件はリートとしてすでに証券化されているためそれを取得してその利回りで家賃を支払うというのはありでしょう。
また、すでに取得・相続している土地の場所が良ければレンタル倉庫として収益化する、有料駐車場として収益化する道もあります。

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