マイホームは、日本では最悪の投資

賃貸か持ち家か?というのは永遠のテーマとされていますが、現実の日本では戸建てで20年で資産価値はゼロに等しくなり、売ろうとしたら「取り壊して更地にしてくれ」と言われるのがオチでしょう。
人口が減少している中で住宅が余るのは必然ですが、それでも日本では新築住宅を着工することを止めません。
世界的には通常住宅は、中古で購入することが一般的です。現実にアメリカでは住宅の流通量の9割が中古なのです。

日本では持ち家は負債です。

よく不動産の営業トークで「賃貸は資産は残らないが、持ち家は資産になる」というのですが、現実は結局ゼロになり、更地にするのであれば200万円くらいは即金でマイナスになります。

いわば負けることがわかっている減価償却するだけの単なる消費であり、投資にもなりません。

賃貸も支払うことには変わりはないものの、家族構成が変われば住み替えれば家賃も縮小でき問題ないのに対し戸建ては不要な部屋があっても縮小はできない。

日本では住宅購入は確実に負ける投資

冷静に考えれば、自己資本(頭金)がどれくらいあるかによるが、レバレッジを何十倍にもかけて後で売ることもできず、価値が下落することが予め確実にわかっている投資対象を一点買いするわけなので、FXや株の信用買をやってことがある人にとっては正気の沙汰ではないでしょう。
FXだと損失があってもすぐ損切りできるのでまだマシなのですが、住宅となるとそうはいきません。

冷静に不動産をポートフォリオとして資産にカウントすると

投資の世界では、例えばマネックス資産設計ファンドのポートフォリオを設計しているイボットソンによるとポートフォリオは株式45~50%、債券25~30%、流動性資産10%、不動産10~15%が妥当で(通常は外国債券を10%組み込むが変動リスクのほうがリターンよりも高いため、預貯金等の流動性資産と置き換えている)、不動産(投資の場合はリート)はたったの10%前後が効率の良い投資になります。
しかし、購入した持ち家を資産として仮にカウントするならば、資産全力で家を買ったりすれば下手をすると90%不動産、10%流動性資産といういびつなポートフォリオが出来上がります。しかも前述のように値下がり確実なのです。

住宅は中古販売が本来は主流

そもそもなぜ不動産が売れないのかですが、日本では中古住宅は流通の14%、アメリカでは90%です。アメリカなどでは基本的に標準的な間取りで設計され誰でも使いやすい状態になっており、資産価値を上げるためリフォームして買ったときよりも高く売ることを狙います。

ところが日本では家族構成などで独自にカスタマイズして住むため、他の人にとっては住みにくい物件になります。

日本では中古住宅の情報も不足し取引リスクを避け、購入者は購入者で質への不安と流通が未成熟であるため新築住宅中心の市場となり中古住宅に買い手がつきません。

つまり不動産は「負動産」です。

現在の日本では総世帯数に対する住宅総数が16%以上も多く、住宅過剰な状態です。

ご存知の通り人口減少社会に突入しているため、供給過剰で買い手はそもそも期待できません。

野村総合研究所によると15年後には1/3が空き家になるという予測がでています。

買い手もつかない減価することがわかっている住宅をそれでも家族のためと割り切って買う人もいますが、固定資産税と修繕費、マンションならば管理費や修繕積立費を支払います。

子供が相続すればまだよいのですが、核家族化が進行すると子供の世代は勤務地で暮らしその住宅に住まず、子供世代の肩に固定資産税や修繕費・管理費がのしかかるといういわゆる「負動産」になりかねません。

自分は家を購入することに割り切っていても、将来的には家族に迷惑をかけることになるのではないでしょうか。

高度成長期の慣行がそのまま残り、新築住宅だけが優遇され中古住宅が正当に評価されず、少子高齢化が進行し人口減少社会となった日本における住宅は資産として有効性がないという認識を持っておかないといけません。

もし資産として不動産を利用したい場合は、利回りが期待できる物件はリートとしてすでに証券化されているためそれを取得してその利回りで家賃を支払うというのはありでしょう。

また、場所が良ければレンタル倉庫として収益化する、有料駐車場として収益化する道もあります。

多額のお金を払うのにも関わらず単なる負の資産にしかならない状況や空き家が激増する状態を行政も看過することは考えられず遅かれ早かれ中古住宅でも流動性を確保でき、正当な価格がつく時期も来るかもしれません。

しかし動きはかなり遅く手遅れになってから悲鳴を上げて取り掛かるのが落ちでしょう。

自分たちの資産を守るため、持ち家構想があれば捨てることをオススメします。
賃貸でも何の問題もなく、日本という特殊な環境下では住宅に関しては、どうしたら良いかという論争はとっくの昔に結論がでています。

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